即將出爐的公募REITs長啥樣？中國證券報記者帶你看看。

交易結構

交易結構為公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS），即公募基金管理人募集基金投資ABS，該ABS的底層資產(chǎn)為不動產(chǎn)。據(jù)悉，監(jiān)管和行業(yè)在這一點上已經(jīng)達成共識，且已在討論實際操作細節(jié)，推進公募基金與ABS的嫁接。

基礎資產(chǎn)

公募REITs的底層資產(chǎn)一直備受關注。目前來看，這四大類資產(chǎn)有望率先成為公募REITs的基礎資產(chǎn)：

第一，基礎設施資產(chǎn)；

第二，公共服務資產(chǎn)；

第三，經(jīng)營性物業(yè)；

第四，監(jiān)管認可的其它資產(chǎn)。

也就是說，除了此前呼聲甚高的租賃性住房，基礎設施資產(chǎn)、公共服務也有望率先嘗鮮公募REITS。對此，消息人士表示，后者甚至還可能早于租賃住房搭上REITs快車。

投資比例

消息人士強調(diào)，公募REITs本質(zhì)是公募基金，學名公募不動產(chǎn)證券投資基金。關于投資標的也已經(jīng)有了比較清楚的設想：一只基金投資兩個不動產(chǎn)；或者一只基金投資一個不動產(chǎn)，但基金凈資產(chǎn)的50%以上都用于投資該不動產(chǎn)，剩余的資產(chǎn)用于投資股票或者債券。該方案實現(xiàn)的概率較大，不過仍不排除基金資產(chǎn)中投資不動產(chǎn)的比例高達80%的備選方案最終“上位”。

消息人士透露，目前來看，公募REITs尚不能一步到位，不過將來（如5年之后）有望向國外市場看齊，推出公司制REITs，不動產(chǎn)90%以上的收益由REITs投資者享受。未來公募不動產(chǎn)證券投資基金也有望直接投資不動產(chǎn)的物權、股權、債權等。

參與機構

業(yè)內(nèi)人士分析，有REITs經(jīng)驗的證券公司、基金子公司都可能有機會參與，要看中介機構的敏銳度。

稅收優(yōu)惠

業(yè)內(nèi)人士預計，短期只能會通過一事一議、試點先行的方式進行。之前發(fā)出了的類REITs，基本也都是一事一議跟稅務機關做溝通，得到一定程度的稅收豁免。而另一熟悉情況的業(yè)內(nèi)人士表示，目前監(jiān)管方面正在討論稅收優(yōu)惠的具體實施辦法。

東方金誠首席分析師徐承遠在今日舉行的“國際經(jīng)驗中國借鑒——2018房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高峰論壇”上表示，隨著“租售并舉”試點在全國各城市深化推進和住房資產(chǎn)證券化相關政策的推進，我國住房租賃領域的資產(chǎn)證券化和REITs規(guī)�；驅⒊�過萬億。

某知名房地產(chǎn)咨詢機構REITs相關負責人告訴記者，僅北京地區(qū)的甲級寫字樓拿出一半做REITs底層資產(chǎn)，這個資產(chǎn)價值總額也超過萬億。REITs市場規(guī)模巨大！而這萬億市場啟動在即！

此前，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，明確了優(yōu)先和重點支持領域，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

業(yè)內(nèi)人士表示，相較于此前的類REITs，公募REITs令普通散戶有機會享受不動產(chǎn)收益。如果投資者投資住房相關公募REITs，有望實現(xiàn)不買房勝似買房的投資收益。從不動產(chǎn)擁有者來說，公募REITs則提供了更為廣泛的募資渠道�？梢�，這是在類REITs基礎上的一大步。（來自：中國證券報）